कोभिड-१९ पछि आर्थिक मन्दि जस्तो देखियो । यसको प्रभाव घरजग्गा व्यावसायमा रह्यो । भर्खरैमात्र सरकारले घर जग्गा कित्ताकाट खोल्ने निर्णय गरेको छ । अब घरजग्गा व्यावसायमा कस्तो होला ?
आर्थिकमन्दीको प्रभाव विश्वव्यापी रुपमा परिरहेको छ । नेपाल पनि यसबाट अलग हुन सकेको छैन । विभिन्न वित्तीय सूचकाङ्क हेर्दा पछिल्लो समय सकारात्मक आर्थिक सुचकाङ्कहरू सकारात्मक देखिइरहेका छन् ।
रियलस्टेटभित्र पनि जग्गा कित्ताकाट रोकिदा यस क्षेत्रको व्यावसाय समेत अवरुद्ध भएको थियो । कित्ताकाट रोकिएपछि हामीले अर्थतन्त्रको गतिनै रोक्नेसम्मको भएको छ खोल्नुपर्छ भनेर सुरुदेखि नै भन्दै आइरहेका थियौँ ।
सरकारले २०७६ साउन २६ गते कित्ताकाट रोक्ने निर्णय गरियो । त्यो निर्णयको उद्देश्य आफैमा अत्यन्त सद्भावनात्मक थियो । कित्ताकाट रोक्ने निर्णय भनेको कृषि जमिनको खण्डीकरण रोकौँ र आवासीय क्षेत्रहरूको मात्र कारोबार गरौं भन्ने थियो ।
सरकारको निर्णयमा हाम्रो बिमति थिएन तर राम्रा उद्देश्यहरू पनि त्यसका आधारभूत तह नबनाएर, व्यवस्थापन कसरी गर्ने र कार्यान्वयन पक्ष के हुने भन्ने विषय स्पष्ट नगरेर हठातरुपमा गरिदियो भने त्यो कार्यन्वयन हुन नसक्ने रहेछ ।
हामीले त्यसबेलै भनेका थियौँ कि ‘निर्णय सही भएपनि यो कार्यान्वयन हुन सक्दैन । कार्यन्वयन गर्न नसक्ने भएपछि यसले अर्थतन्त्रमा असर पार्छ । मालपोत,नापी कार्यालयहरूमा आर्थिक अनुशान भंग गर्ने परिस्थिति निर्माण गर्छ र एक किसिमको आर्थिक अराजकता बन्नसक्छ’ भनेर हामीले त्यतिबेला नै भनेको हो ।
नभन्दै अहिले ५ वर्ष पुगिसकेपछि सरकारदेखि सबैतिर यो कार्यान्वयन नहुने विषय रहेछ भन्ने अनुभूति भयो । यसले अर्थतन्त्रको गतिलाई नै रोक्ने काम गरेको छ भनेर ५ वर्षपछि फर्किनु पर्यो । हामीले ५ वर्ष समयमात्र गुजार्यौँ ।
यो समय देशको अर्थतन्त्रलाई रोक्यौं र समय बर्बाद गर्यौँ । कर्मचारीहरूको आर्थिक अनुशासन भंग हुने परिस्थिति सिर्जना हुन पुग्यो । अहिले ढिलै भएपनि सरकारले कित्ताकाट खोल्न जुन निर्णय गरेको छ त्यो निर्णय स्वागत योग्य छ ।
अहिलेको परिस्थिति निर्माण हुनुमा घरजग्गा व्यावसायमाथि बढी आरोप लाग्यो । यो अनुत्पादक क्षेत्र भयो,अनावश्यक लगानी भयो र यस क्षेत्रका कारणले आर्थिक चक्रनै विथोलियो भन्नेसम्म टिप्पणी भयो नि ?
यसमा हामीले तथ्याङ्क विश्लेषण गरेर हेर्नुपर्ने हुन्छ । यो आम जनमानसमा तपाईंले भनेको भनाइले ग्रस्त भएको अवस्था पनि छ । राष्ट्र बैंकले २०६६ साल पुस २ गते रियलस्टेट बुम भएको अवस्थामा अर्थतन्त्रमा समस्या आउँछ भन्ने लागेर यस्तै नियम लागु गरेको थियो ।
२०६६ सालमा बैंकहरूको लगानी रू. ४ खर्ब लगानी थियो । जसमध्य रियलस्टेटमा १ खर्ब ३ अर्ब रुपैयाँ लगानी रहेको थियो ।
कोर रियल स्टेटमा हेर्ने हो भने त्याे समयमा २५ प्रतिशत लगानी थियो । आज १३ वर्षपछि बैंकको लगानी साढे रू. ४८ खर्ब छ र साढे २ खर्ब पनि रियलस्टेटमा लगानी छैन । हामीले समग्रमा राष्ट्र बैंकको तथ्याङ्क हेर्ने हो, बैंक तथा वित्तीय संस्थाको लगानी कोर रियलस्टेटमा ६ प्रतिशत पनि छैन । मैले भन्न खोजेको के हो भने तथ्याङ्कले रियलस्टेटमा ठूलो लगानी गएको देखाउँदैन ।
अर्को विषय पनि छ कि व्यावासायीहरूले एउटा उद्देश्यले कर्जा लिएर अर्को उद्देश्यमा लगानी गरेका छन् भन्ने एउटा अनुमान गरिएको छ । त्यो अनुमानको आधारमा राष्ट्र बैंकले चालुपुजी कर्जामा एउटा सिलिङ लगाएको छ । कुनै पनि कम्पनीले कर्जा लिएर उद्देश्य विपरीत रियल स्टेटमा लगानी गरेको छ भने त्यो कुरा छुट्टिएला ।
अर्कोतिर समाजमा लगानीका अवसर नभएको अवस्थामा हरेक नेपालीको सोचमा यदि घरजग्गा किन्यो भने मूल्य बढ्छ र मुनाफा बढी हुन्छ भन्ने छ । यस्तो मानसिकता बनिरहेका बेला सरकारले मूल्य नियन्त्रणमा काम गर्नुपर्ने थियो । मूल्य नियन्त्रण कसरी गर्ने भन्ने तर्फ काम गर्नुपर्ने थियो । मूल्य नियन्त्रण गर्नेतिर हामी लागेनौँ र कृषि भूमि खण्डीकरण रोक्नका लागि कित्ताकाट रोक्न तर्फ लाग्यौँ ।
त्यो भनेको रोग एकतिर थियो उपचार एकातिर लाग्यौँ । कित्ताकाट भन्दा जग्गाको मूल्य नियन्त्रणमा ध्यान दिनुपथ्र्यो । यसको आवश्यक आजको दिनमा पनि छ । जग्गाको मूल्य रातारात बढ्ने र यसरी नै छाड्दै गयौँ भने, कसैले मूल्य नियन्त्रणमा ध्यान दिएन भने भोली कसैले पनि जग्गा जमिन किन्न नसक्ने परिस्थिति हुने छैन । अब जग्गाको मूल्य नियन्त्रण गर्ने उपायहरू खोज्नपर्छ ।
घर जग्गाको मूल्य नियन्त्रणको लागि के गर्न सकिन्छ ?
यसका लागि मैले धेरै पहिलादेखि भन्दै आएको छु कि हाम्रो देशमा कुन कुन ठाउँमा जग्गाको मूल्य कति छ मूल्यको सूचक बनाउननपर्छ । यस्तै टुक्रा टुक्रा जमिन किन्दै सानासाना योजना गर्ने होइन । ठुला ठुला मेगासिटी, स्मार्ट सिटिहरू, टाउनसिपहरू अथवा अन्य क्षेत्रहरू निजीक्षेत्रलाई दिएर यदि ठूला क्षेत्रका योजनाहरू बनाउनतिर लागियो भने मुल्य नियन्त्रण हुन्छ ।
नेपालमा औपचारिक रुपमा दशहजार भन्दाबढी कम्पनीहरू घरजग्गा व्यावसायमा संलग्न भएको देखिन्छ । व्यक्तिगत रुपमा पनि दशहजार भन्दा बढी मानिसहरूले अनौपचारिक रुपमा कारोबार गरेको देखिन्छ ।
हामीले ब्रोकरहरू डेब्लपर्सहरूलाई पनि लाइसेन्स वितरण गरेर कम्पनीमार्फत मात्र कारोबार गर्ने व्यवस्था ग¥यौँ भने राज्यको कर बढ्छ । सबै एउटा प्रणालीमा आउछन् । लाइसेन्स प्रणालीमा जानेवित्तिकै कर बढ्छ, मुल्य नियन्त्रण हुन्छ । अब ल्याण्ड पुलिङ्को योजना निजी क्षेत्रलाई खोल्नुपर्छ । यस्तो भयो भने जमिन व्यक्तिहरूले बेच्दैनन् ।
उनीहरूले आफ्नो विकास भएको योजनाहरू आफ्नो नाममा बनाउन पाए । उनीहरुले बाटो नभएको कारणले कम मूल्यमा बेच्नुपर्ने बाध्यता आएको छ । यदी टाउनसिप बनाउन निजि क्षेत्रलाई दियौँ भने विकास गर्छ,बाटोहरू फराकिलो बनाउँछ, यस्तो अवस्थामा व्यक्तिले आफ्नो जग्गा बेचिरहनु परेन । उपचार हामीले यता खोज्नुपर्ने थियो । यी विषयमा ध्यान नदिई हामी उल्टो बाटो तर्फ हिड्न लाग्यौँ । अब महासंघले पनि यी विषयमा सरकारलाई बुझाउने पक्षमा छौँ ।
उनीहरूलाई सँगै लिएर हिड्ने, हौसला प्रदान गर्ने पक्षमा छौँ । त्यता तिर हामी पनि काम गर्छौँँ र सरकारसँग हातेमालो गरेर व्यवस्थति आवासको क्षेत्रमा ठूला ठूला योगदान पुर्याउने काम गर्यौ भने मूल्य पनि नियन्त्रण हुन्छ भन्ने हाम्रो बुझाइ छ ।
घरजग्गा व्यावसायलाई अनुत्पादक क्षेत्र भनेर पटकपटक भनिने गरिएको छ । यो क्षेत्रमा छिटो फाइदा हुन्छ भनेर सबैले लगानी गर्ने वातावरण पनि बन्यो । यो क्षेत्र अनुत्पादक भएकाले लगानी नियन्त्रण गर्ने प्रयास भइरहेको छ । यसले तपाईंहरूको व्यावसायमा कुनै समस्या पारेको छ ?
हामी नेपालीले मात्र होइन संसारभरका हरेक मानिसको सपना जीवनमा एउटा घडेरी किन्ने र घर बनाउने हुन् छ। यो सोचलाई कसरी हटाउन सक्नुहुन्छ ? यो सोच मानव सभ्यता रहेसम्म हुने छ । मनिसहरू व्यवस्थित रुपमा घर किन्ने सोच बनाउछन् । यसलाई कसरी व्यवस्थति बनाउने भन्ने हो ।
ब्रोकरहरूलाई लाइसेन्स दिनुपर्यो, कम्पनीहरूबाट मात्रै घरजग्गाको खरिद बिक्री गर्नुपर्यो । यसले गर्दा यस क्षेत्रमा आर्थिक रुपमा पारदर्शिता रहन्छ । कर वृद्धि हुन्छ । व्यावसायिक साक्षरता पनि बढ्छ । अहिले गरेको भन्दा पनि राम्रो काम गर्न सक्छन् ।
हामीले यो अनुत्पादक क्षेत्र भयो भन्दा पनि निजी क्षेत्रलाई कसरी जवाफदेहीता बनाउने, निजी क्षेत्रलाई कसरी व्यवस्थित आवास, सहरीकरणमा योगदान पुर्याउने भूमिकालाई निजी क्षेत्रलाई कसरी ल्याउने भनेर हामीले काम गर्नुपर्छ । हामी व्यावसायी के तयार छौँ भने देशको द्रुत आर्थिक विकासको लागि एउटा व्यवस्थित सहरीकरणको पनि अत्यन्त आवश्यकता छ ।
संयुक्त राष्ट्रसंघको एउटा प्रतिवेदनले नेपालमा २० लाख घरको आवश्यकता देखाएको छ । त्यसैले हामीले यसका लागि काम गर्न खोजेका हौँ । यस्ता काम गर्नका लागि राज्यले केही निजी बनाउन जरुरी छ ।
सरकारले सहज निजी बनाइदियो भने रियलस्टेट क्षेत्र आफूमाथि लागेको आरोपबाट मुक्त भएर देशको आर्थिक प्रगतिका लागि एउटा महत्वपूर्ण मेरुदण्ड हुन्छ । यो क्षेत्रले धेरै हदसम्म व्यवस्थति रुपमा आवासको क्षेत्रमा काम गरेको नै छ । यसलाई अझ प्रभावकारी ढंगले लग्यौँ भने अझै उत्पादन क्षेत्रमा योगदान पुग्छ ।
नेपालको घरजग्गा व्यावसाय क्षेत्रका समस्या के हुन् ? यसमा सरकारले गर्नुपर्ने काम र तपाईँहरुको भूमिका के हो ?
हामीले पटकपटक के भनेका छौँ भने फुटकर रुपमा सानासाना खण्डीकरण भएर जसरी व्यावसाय गर्न दिने काम भएको छ यसलाई लाईसेन्समार्फत व्यवस्थित गर्नुपर्यो । ब्रोकरहरूलाई लाइसेन्स दिनुपर्यो, कम्पनीहरूबाट मात्रै घरजग्गाको खरिद बिक्री गर्नुपर्यो । यसले गर्दा यस क्षेत्रमा आर्थिक रुपमा पारदर्शिता रहन्छ । कर वृद्धि हुन्छ । व्यावसायिक साक्षरता पनि बढ्छ । अहिले गरेको भन्दा पनि राम्रो काम गर्न सक्छन् ।
पहिला ल्याण्ड पुलिङको ढोका खोल्नुपर्यो । हदवन्दीमा छुट दिनुपर्यो । हदबन्दीका कारण ठुला ठुला आयोजना बनाउन बाधा बनेको छ । यस्तै साना साना कम्पनीलाई मर्ज गरेर पुँजी ठुलो बनाउने र ठूला आयोजना निर्माण गर्नेतिर लाग्ुनपर्छ ।
यसले गर्दा साना व्यावसायलाई मर्ज गरेर मझौला व्यवासाय बनाउने, मझौला व्यवासायलाई मर्ज गरेर ठूला व्यवासाय बनाउने र ठूला कम्पनीलाई पनि अझै ठुला कम्पनी बनाएर जानुपर्छ । काठमाडौँमा मात्र होइन ७७ जिल्लाहरूमा व्यवस्थित सहर बनाउन जरुरीे छ । त्यसको लागि योगदान पुग्ने गरि वातावरण बनाउन जरुरी छ । हामी त तयारै छौँ ।
एउटा चिन्ताको विषय घरजग्गा कोरोबारका कारण कृषियोग्य जमिन सकिने भयो भन्ने चिन्ता बढी देखिन्छ । यसको समाधानको उपाय के हो ?
नेपालमा झन्डै ३५ लाख हेक्टर खेति योग्य जमिन छ भनिन्छ । यसलाई हामीले व्यवस्थित रुपमा योजना बनाएर खेति गर्ने हो भने तीन करोडको जनसंख्यालाई खाद्य पुग्ने जमिन प्रयाप्त छ । यो जमिनभित्र पनि आवासिय जमिन कति हो ? भन्ने तथ्याङ्क निकाल्ने काम भएको छैन ।
सरकारले तिव्र रुपमा खेति योग्य जमिन कुन हो, आवासीय जमिन कुन हो भनेर छुटाउन पर्छ । मोटामोटी रुपमा पाँच लाख हेक्टर जमिन आवासीय देखिन्छ ।
त्यस जमिनलाई व्यवस्थित बनाएर हामीलाई त्यो ठाउँमा टाउनसिप गर्ने वातावरण बनाउने र राज्यले पनि त्यसलाई छिटो भन्दा छिटो आवासीय जमिन र खेति योग्य जमिन यी हुन भनेर छुटाउन जरुरी छ । यदि त्यसो गर्न सक्यौ भने आवासीय जमिनमा राम्रो योजना गराएर हाम्रो तीन करोड जनसंख्यालाई व्यवस्थित बनाउन सक्छौँ ।
भिडियाे हेर्नका लागिः
प्रतिक्रिया दिनुहोस्